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《民法典》生效:关于婚姻、买房、继承有哪些新变化?

作者:李加刚律师

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202111日,《民法典》正式施行。它会给我们的生活带来什么影响?别担心,得到锦囊来给你解答。

我们一起来带你看懂在婚姻、买房、继承方面的新变化。

想买房,新规定要注意什么?

1. 202111日生效的《民法典》中,在物权编新设置了一个居住权:房主可以去登记机构,赋予任何人居住自己房子的权利。可以是永久居住,也可以是设置一段时间。

2. 设置了居住权的房子仍然可以出售、继承或赠与,但法律规定,不管房屋怎么变动,有居住权的人都可以继续住在房屋里,别人无权赶走。

如果是有永久居住权的人,那后面的房主只能等他去世,如果是有一段时间的居住权人,房主只能等到期再赶人。

3. 因此,千万别买设置了居住权的二手房。成交前,你一定去登记机构仔细查看是否设置了居住权,选那些没有设置居住权的房子。

4. 当然,居住权也有你想不到的好处,它很好地解决了不少夫妻买房加名的难题。

比如,你要结婚,婚房只写了你配偶一个人的名字,但是婚后两人共同还贷,房主一栏又不加你的名字。如果你想保护自己的权益,可以让你配偶给你设置居住权

即使未来房子有变动,你依然有居住权,别人不能赶走你。

5. 如果是你的父母倾尽积蓄为你全款购买了婚房,登记在你与你配偶两人名下,这个房就会被视为夫妻共同财产。

但为了保障父母的权益,你可以在房产证上为父母设置居住权,即使以后离婚,你父母也不能被你配偶扫地出门

6. 买二手房还要注意一个问题:你要判断这套房是不是前任房主落户籍的房子,是的话谨慎买。

因为你很难把他的户口迁出去,即使闹到法院,最后也可能只判对方赔给你违约金,户口还是迁不走。

7. 如果不小心买到了别人落户的房子,可以留意政策变动。

以北京为例,最近发布了《关于设立"公共户"的工作意见(征求意见稿)》,目前还在征求意见阶段。

等未来实施以后,就算在北京市没有其他房子,也可以申请落公共户,遇到前任房主拒绝迁出的话,你可以向公安机关申请强制迁户。

8. 还要注意看要买的房子是否有抵押,有的话要谨慎买。

比如,甲有一套房,把房子抵押给银行借了一笔贷款。然后甲把这套房卖了,乙买了,但由于贷款没有还清,乙就需要来还这套房的抵押贷款,不然房子会被银行收走。

9. 之所以会有这种情况,是因为法律规定发生了改变。之前法律规定,如果一个房子被抵押了,在还清银行贷款之前,是不能买卖交易的,大家能买的都是无抵押的房。

但现在《民法典》则规定:被抵押的房子,不需要缴清全款或征得银行同意,也可以买卖并过户。但如果贷款还没还清,仍然必须按期偿还,否则银行有权依法处置。

10. 一定要确认卖家有没有隐瞒抵押,不要光听口头说,建议你去房屋登记机构查查房子的抵押登记,或者看看房本上的记录。一旦发现有抵押,你就要小心了。

11. 有不少人担心:住宅的使用期限有70年,70年后我的房子会怎么样呢?之前法律没有明确规定。

而今年《民法典》明确规定了“70年满后自动续期,但续期要缴纳费用,只是具体数额还未确定。

12. 有一些开发商,会在拿到土地多年后才盖楼销售,等于已经占了你70年使用期的好几年了。

所以你在买房时也要询问该楼盘的土地使用年限,尽量选剩余时间长的,不然剩余时间短,早早就到期了,你还要再出一笔续期费用。

13. 《民法典》还新规定了买房中介费的问题。过去,有不少买家会通过中介与房主认识,然后为了不付中介费,签约时直接和房主交易,绕过中介。《民法典》明确禁止了这个行为,依然需要付中介费。

14. 在签约时,建议你和卖家在合同里约定一个检验期,收房后在这段时间里,如果发现房子质量有问题,可以通知卖家处理或追责。

15. 《民法典》规定:如果合同中没有规定检验期的时间,那么默认是收房后的两年内。

如果两年中你都没发现房子有质量问题、没通知卖主,过了时间再出问题,就可能要吃哑巴亏了。而如果合同中约定了比两年更久的检验期,那就按合同中的时间来算。

离婚冷静期,怎么办妥手续?

1. 2021年生效的《民法典》的确规定了“30天冷静期。不过,离婚分为两种:协议离婚和诉讼离婚。

离婚冷静期仅适用于协议离婚,如果你是诉讼离婚,也就是打官司,则不受冷静期影响。

2. 如果你采用协议离婚,那么离婚冷静期施行后,最大的变化就是时间长了,即使是最快的情况顺利离婚,至少也要30天才能拿到离婚证。

3. 2021年之前,协议离婚的流程为初审、受理、审查、登记(发离婚证)四步,如果材料齐全,一般去一次民政局,当天就可以办完。

2021年起,协议离婚流程变为申请、受理、冷静期、审查、登记(发离婚证)五步,递交申请要去一次民政局,然后等30天冷静期后,领离婚证的时候再去一次。

4. 建议在第一次去民政局提离婚申请的时候,带齐材料,避免白跑一趟浪费时间:需要户口本、身份证、结婚证、二寸免冠证件照两张(单人照,非合影)、离婚协议(写清子女抚养权、抚养费、夫妻共同财产分割、夫妻共同债务)。

5. 还要提醒一点,在30天冷静期结束后的30天也很关键:在这期间,如果双方不能同时到场领离婚证,那么30天过后(就是提交申请的60天后),就视为自动撤回离婚申请。

只能重新提交离婚申请,再经历一次冷静期,或者改为诉讼离婚。所以如果双方真心想离,一定要冷静期结束就马上领离婚证。

6. 如果你们双方对财产子女的分配存在重大争议,没法达成协议离婚,要通过打官司离婚,就没有30天冷静期。而是走诉讼离婚的流程,时间上大约需要一年。

7. 诉讼离婚如果按照简易程序审理,一审需要大约三个月的时间,按照普通审理需要六个月。

如果对方在法庭上不同意离婚,一审很有可能不判离。那么你就还需要再等六个月,再次起诉二审,再经历一次审理流程。

8. 什么情况更适用于协议离婚?就是双方都同意离婚、达成一致时。对财产、债务分割、子女抚养权达成一致协议,互相确定对方会按照协议执行。

9. 什么情况更适合诉讼离婚?在双方无法达成一致时。比如一方想离,一方不同意离;或者都同意离,但是对子女抚养权、财产分割的意见不同,谁也说服不了谁,就只能走诉讼。

10. 还有一种情况也可以考虑诉讼离婚:就是虽然双方能达成一致,但是你觉得对方会反悔,可能不按照协议给钱,那么就可以用诉讼离婚确保对方执行。

11. 因为诉讼离婚时,法院出具的调解书或判决书具有强制执行效力。

如果对方事后反悔,你可以直接向法院申请强制执行,强行把钱拿到。而如果走协议离婚遇到对方反悔,你就不得不再提起诉讼追讨。

老人怎么立遗嘱才真有效?

1. 先和你分享一下,在没有遗嘱的情况下,法律默认的遗产继承顺序是:优先配偶、子女、父母,然后才是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

很多遗产相关的社会新闻,法院也往往会按照这个继承顺序来判。

2. 如果你家老人已经超过70岁了,那建议在订立遗嘱之前做一个民事行为能力鉴定。证明老人神志清醒、有民事行为能力,防止遗嘱无效。

3. 遗嘱的内容要包括以下5项:

遗嘱人的姓名、性别、出生日期、住址;

遗嘱处分的财产状况(名称、数量、所在地点,是否共有、抵押);

对财产和其他事务的具体处理意见;

有遗嘱执行人的,应当写明执行人姓名、性别、年龄、住址等;

遗嘱制作的日期,遗嘱人的签名。

4. 需要注意:老人的遗嘱所处分的财产,必须属于老人个人所有,不能处分别人的财产。

比如老人如果有配偶,在婚姻期间的存款、股票,都是属于夫妻共同财产,立遗嘱的时候只能分配自己的这部分,而不是全部。

5. 如果老人神志清醒、可以亲自写字,那么可以亲笔书写遗嘱。写清上面的五大项,签上名,并注明年月日。

6. 如果老人年纪太大,不能自己书写,那你需要找两个以上的见证人在场见证,老人口述,由其中一人代为书写,并由老人、代书人和其他见证人一起签名。

7. 或者家里其他人把遗嘱打印出来,在两个以上见证人在场的情况下,让老人逐句确认,然后大家一起签名。

8. 见证人必须是年满18岁,并且没有利害关系的人,不然遗嘱有可能不被承认。

也就是说,保险一些的做法,建议不要选遗嘱里指定的继承人做见证人,也不要选会因为继承而直接、间接受益的人,而找没有血缘关系的,比如家人熟悉的朋友,或者请律师作为见证人。

9. 提醒你,如果选择纸质遗嘱,不论是亲自写、代写、还是打印,都需要在每一页上都签名,而不是只在最后一页签名。

10. 还有一个方法是通过录音录像立遗嘱,录像也需要有两个以上见证人在场。

而且见证人在视频全程都要出镜,中间不能走出屋、离开画面。视频一开始,大家需要做自我介绍并拍摄正脸,说明自己的姓名、身份(遗嘱人、见证人)。

11. 教你一个小技巧:在录像时,你可以故意说错一些话,看看老人能不能纠正出来,把纠正的过程录下来。这说明老人的识别、反应能力都很好,立遗嘱时神志清醒。

12. 2021年《民法典》生效后,有一个改变:公证遗嘱不再具有优先效力,如果有多份内容相抵触的遗嘱,要以最后订立的那份为准。

如果老人第一次立了遗嘱被公证了,后来又反悔了,又立了一次但没去公证,过去的法律会优先认定被公证的遗嘱。但《民法典》更看重时间,即使之前的被公证过,也可能不被承认。

13. 尽管公证遗嘱不再具有优先效力,但我建议你还是选择公证,不要只靠自己立遗嘱。因为立遗嘱涉及很多专业知识,只靠自己容易做错、做漏,可能导致遗嘱无效。

14. 建议找公证员帮你立遗嘱。公证员能帮你及时纠正错误,在立遗嘱时能够对老人的精神状态、家庭成员情况、财产情况进行梳理,还能帮你规范遗嘱的书写。


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